2008년 4월 26일 매일정리노트 (중개사법)

2008년 4월 26일 매일정리노트 (중개사법) 직   렬 공인 첨부파일 등록일 2008-04-28

번호 문제 체크 정답 1 종중소유의 부동산을 그 대표자가 총회의 결의를 거치지 아니하고 처분한 경우에는 거래상대방이 선의인 경우에도 무효이다. O O 결과 맞음 2 토지가 지구단위계획구역에 해당하는지 여부는 토지이용계획확인서를 발급받아 확인할 수 있다. O X 결과 틀림,  지구단위계회구역에 해당하는 경우에는 동 서식으로 확인할 수 없으므로 담당과를 직접 방문하여 확인하여야 한다. 3 외국인이 국내 소재의 토지를 법원 경매로 취득한 경우 매각허가결정일부터 60일 이내에 소재지 시장·군수·구청장(자치구에 한함)에게 신고하여야 한다. O X 결과 틀림,  취득일 즉, 대금 완납일부터 6월 이내에 신고하면 된다. 4 부동산전세권에 관한 증서에는 1만원의 인지를 첨부하여야 하나, 주택의 전세권에 관한 증서 및 부동산임대차계약서에는 인지세가 과세되지 않는다. O O 결과 맞음 5 입목이나 공장재단 확인설명서에는 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제, 내․외부의 시설물의 상태, 벽면 및 도배의 상태, 환경조건, 입지조건, 관리에 관한 사항은 기재사항이 아니다. O O 결과 맞음,  입목이나 공장재단은 그 특성상 재단목록 또는 입목의 생육상태 그 밖의 참고사항이 기재된다. 6 확인설명서에는 임대차의 경우 임대보증금, 월 단위의 차임액, 계약기간, 장기수선충당금의 처리 등을 확인하고, 근저당 등이 설정된 경우 채권최고액을 확인하여 기재하여야 한다. O O 결과 맞음 7 확인설명서의 거래예정금액 등의 “거래예정금액”은 중개가 완성되기 전의 거래예정금액을, “개별공시지가” 및 “건물(주택)공시가격”은 중개가 완성된 후에 공시된 공시지가 또는 공시가격을 기재한다. O X 결과 틀림,  “개별공시지가 및 건물(주택)공시가격”은 중개가 완성되기 전의 공시가격을 기재한다. 8 AIDA의 원리가 중개업자의 판매과정 중 최초로 적용되는 것은 판매제시(접근)단계이다. O O 결과 맞음 9 계약금의 성질이 해약금인지 위약금인지에 대하여 거래당사자간에 특별한 약정이 없다면 위약금으로 추정하는 것이 판례의 태도이다. O X 결과 틀림,  해약금으로 추정함이 통설·판례이다. 10 부동산의 이중매매가 되더라도 제2의 매수인이 먼저 소유권이전등기를 마치면 유효하게 소유권을 취득한다. 그러나 제2의 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우에는 반사회적 법률행위에 해당하여 무효이다. O O 결과 맞음,  [특히 제2 매수인이 단순히 알고 있는 것으로는 부족함을 주의] 11 중도금이 지급된 경우 이미 이행에 착수한 것으로서 매수인은 어떠한 경우에도 계약을 해제할 수 없다. O X 결과 틀림,  원칙상 해제가 금지되나, 약정해제나 법정해제, 합의해제는 가능하다. 12 주택에 대한 매매계약을 체결하면서 담보책임에 대한 약정을 하지 않은 경우 매수인은 매도인에 대하여 담보책임을 물을 수 없다. O X 결과 틀림,  민법상 매도인의 담보책임은 법정된 무과실책임으로 약정이 없더라도 매도인은 책임을 져야 한다. 다만 이 규정은 임의규정이므로 특약으로 배제나 경감을 하는 것은 유효하다. 13 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 수탁자 명의로 된 등기이전은 유효하다. O O 결과 맞음 14 실명법상 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환하여야 부당이득의 대상은 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금이다. O O 결과 맞음 15 교환계약서, 증여계약서, 이행 판결서(동일한 효력의 조서 포함), 상가분양권 매매계약서는 검인을 받아야 하나, 입목이나 공장재단의 매매계약서, 상속, 가등기 원인증서, 토지거래허가증을 받은 경우 등은 검인을 받을 필요가 없다. O O 결과 맞음