분양권 2년 내 팔았을 땐 차익 40~50% 양도세 내야

분양권 2년 내 팔았을 땐 차익 40~50% 양도세 내야

중앙일보 2008-11-25 04:15:05

[중앙일보 황정일] 분양권 거래 절차는 기존 주택을 사고 파는 것과 많이 다르다. 지난 5년여간 분양권 시장이 닫혀 있었기 때문에 더욱 생소할 수 있어 각별히 주의해야한다. 사고 팔 때 내는 세금 문제도 복잡하다.

　매수자는 매입할 분양권을 선택했다면 매매계약서를 작성하기 전에 꼭해야 할 일이 있다. 시공·시행사에 문의해 매도자가 정식 계약자가 맞는지 확인해야 한다. 발코니 확장 여부와 옵션 비용도 확인해 매도자에게 덤으로 줘야 하는 프리미엄(웃돈)이 적당한지 따져야 한다.

　매매계약서 작성은 공인중개업소를 이용하는 게 안전하고 편리하다. 견본주택 주변 등에 있는 떴다방(이동식 중개업자)은 피하는 게 좋다. 중개업협 회공제조합에 가입돼 있지 않은 경우가 많아 자칫 중개사고가 나도 보상받지 못할 수 있다.

　매매계약을 했다면 매도자는 해당단지의 소재지 시·군·구청이나 읍·면·동사무소에 가서 검인을 받는다. 19가구 미만 단지는 검인만 받으면 되지만, 20가구 이상 단지는 매매계약 뒤60일 이내에 실거래 신고도 해야 한다. 또 대출(중도금 등) 승계와 분양계약서 명의 이전을 해야 한다. 대출 승계는 대출 금융기관에 매도·매수자가 함께 방문해야 한다. 분양계약서 명의 이전은 분양업체에서 매도자는 반드시 본인이, 매수자는 본인이나 대리인이

하면 된다.

　분양권 거래가 끝나면 매수자는 취득·등록세(재건축·재개발 조합원 입주권인 경우)를 낸다. 조합원 물량인 경우 계약일로부터 30일 이내에 토지지분에 대한 취득·등록세(실거래가의 각각 2%씩)를 내야 한다. 입주 후에는 건물분에 대한 취득·등록세를 별도로 낸다. 일반분양분의 취득·등록세는 입주할 때(사용승인일로부터 30일 이내) 내면 된다.

　매도자는 양도 차익이 생긴 경우 양도세를 내다. 양도세율은 분양권을 보유한 기간과 양도 차익에 따라 다르다. 1년 미만이면 양도 차익의 50%, 1~2년이면 40%다. 2년 이상 보유한 경우엔 양도 차익이 1000만원 이하이면 9%,1000만~4000만원 18%(누진공제액 90만원 제외), 4000만~8000만원 27%(누진공제액 450만원 제외)다. 8000만원을 초과하면 36%에 누진공제액 1170만원을 제하면 된다. 양도세는 계약일로부터 60일 안에 자진 신고를 하면 세액의 10%를 할인받을 수 있다.

　한편, 분양권을 입주 뒤 팔 때에는 보유기간이 사용승인일로부터 계산된다. 입주 전 1년 전에 구입해 입주 6개월 뒤 팔 경우 보유기간이 1년 6개월이 아니라 6개월인 것이다. 40%가

아닌 50%의 세율이 적용된다.