안녕하세요.
집값버블 터지면 매가의 50%이상 융자자 완전 뇌사
부동산 가격의 거품이 붕괴되면 가계와 금융시장은 일정기간 마비상태가 된다.특히 매가나 분양가의 50%이상 융자 받은 사람들이나 수입이 일정하지 않은 사람들,나이가 든 사람들일수록 더 큰 타격을 받게 된다. 부동산 가격의 급락에 대비해야 한다.우리나라 근로자 가구의 평균 연소득 대비 주택가격 비율은 높다. 서울과 강남 지역은 미국 로스앤젤레스의 11.2배, 뉴욕 7.9배, 영국 런던 6.9배, 호주 시드니 8.5배보다 높다. 실질 주택가격 지수(RPI.1989년말 100 기준)는 1990년대 후반과 2000년대초 50대 중후반에서 상승해 서울 지역은 93, 강남 지역은 121까지 올랐고 전세가 대비 매매가격 지수(PRR)는 강남 아파트 132.6, 수도권 아파트 123.3으로 부산 등 지방도시 아파트 103.4를 크게 웃돌았다. 이들 지표로 평가하면 서울과 수도권 지역 주택 가격에는 버블이 형성돼 있다.
서울 강남 등 이른바 버블세븐 지역의 아파트 시가총액이 1조원 이상 줄어들어 아파트값은 1월12일총 53만3223가구 401조1581억원에서 총 53만6433가구 400조1066억원으로 1조515억원 감소했다. 지역별로는 송파구가 64조3947억원에서 62조7959억원으로 1조5987억원이 떨어져 하락 폭이 가장 컸으며, 강남구도 1조709억원(시가총액 109조8053억원→108조7344억원), 양천구 목동은 4363억원(〃18조5712억원→18조1349억원)이 내렸다. 송파구의 시가총액이 가장 많이 떨어진 이유는 그동안 가격 상승을 주도했던 문정동 올림픽훼밀리(〃5조7624억원→5조1447억원)와 잠실 주공5단지(5조4769억원→4조9747억원), 올림픽선수촌(7조5223억원→7조3656억원) 아파트값이 크게 떨어졌기 때문이다.2006년 12월 입주한 잠실동 레이크팰리스도 시가총액이 1485억원이나 빠졌다.
부동산 가격이 하락하면 가계의 순자산 감소→대출금 상환 부담 가중→소비 여력 축소와 소비 심리 악화→내수 기업의 부실 확대로 이어진다. 종합부동산세 강화로 가계의 실질 가처분 소득이 줄어들면서 채무 상환 능력이 낮아진다. 만기가 돌아오는 주택담보대출 규모가 51조8천억원으로 전체 주택담보대출의 23.9%를 차지하고 있는 가운데 담보로 잡힌 부동산 값이 떨어지면 추가 담보 요구나 일부 상환 압력을 받게 된다. 최근 3년간 주택을 구입한 가구의 연소득 대비 대출액 비율이 50대가 198.4%, 60대 이상이 257.6%로 20~30대 170.6%, 40대 174.7%보다 높고 단기 대출 비중도 커 고령층이 부동산 버블 붕괴 때 가장 큰 영향을 받는다. 부동산 가격이 하락하면 투기 수요가 위축되면서 미분양 주택이 늘어나 건설업체의 수익성도 악화된다.
미분양 주택이 5만가구 증가하면 건설업체의 부채비율이 2004년말 기준 165.8%에서 188.2%로 상승하고 이자보상 배율은 4.1배에서 3배로 하락했다. 주택담보인정비율과 총부채상환비율규제로 부동산 가격이 큰 폭으로 하락하지 않는 한 예금은행의 건전성은 직접적인 영향을 받지는 않겠지만 부동산 시장이 침체에 빠질 경우 은행 수익이 예상보다 빠르게 나빠질 가능성이 상존하고 있다. 부동산 가격이 하락할 경우 건설사의 부도 가능성 확대에 따른 저축은행의 수익성과 건전성 악화 우려다. 부동산 가격 연착륙과 가계 부실 방지를 위해 LTV.DTI 규제를 강화했고 은행 주택담보대출 이용자의 신용도가 양호한데다 연체율도 3월말 현재 0.7%로 역대 최저치를 기록해 주택담보대출의 부실화 가능성은 낮다. 금리 상승과 주택가격 하락 등 금융시장과 경제 여건 변화에 따른 잠재적 위험에 대비해 모니터링을 지속하면서 선제적으로 대응할 계획이다.
6월 1일 종부세 부과 기준일이 다가오면서 강남과 목동, 분당 등 버블세븐 지역을 중심으로 세금 회피를 위한 급매물들이 나오고 있다. 5월 말까지 등기를 끝내는 조건으로 시세보다 수 천만원 싸게 매물이 나오고 있지만 매수 문의는 없다. 강남권 재건축단지에서는 6억원이 넘는 종부세 부과대상 아파트를 중심으로 시세보다 싼 급매물들이 거래되고 있다.종부세 부담을 피하려는 매물이다.개포 주공 17평형은 재산세와 종부세가 700만원에 달해 큰 부담으로 작용하고 있다. 17평형의 경우 14억원을 기록한 이후 11억 8천만원에 팔렸다.호가가 11억 3천만원까지 하던 서울 강남구 대치동 은마아파트 31평형은 현재 9억 5천만원이다.목동 아파트 단지도 급매물이 늘어 9단지 55평형은 3억원이 떨어진 20억원에 현대 하이페리온 2차 56평형은 4억원 떨어진 16억원대에 매물이 나왔다.50평대의 경우 2~3억 정도 떨어진 급매물이 나온다.
수도권도 사정은 마찬가지로 경기도 분당 내 부촌인 정자동 주상복합아파트 단지 역시 부동산 거래는 뚝 끊긴 상태다. 경기도 분당 내에서 집값이 가장 비싸다는 정자동은 2억원이나 떨어진 급매물이 나왔지만, 거래는 이뤄지지 않고 있다."파크뷰 33평형은 12억원을 호가했지만 10억원선에 호가가 형성돼 있고 I파크 33평형도 11억원에서 1억원 이상 빠진 급매물이다. 전세 시장도 발이 묶이기는 마찬가지로 이사를 가는 사람도 오는 사람도 없어 전세 가격을 가늠하기 힘들다. 전방위 규제 속에 숨죽인 부동산 시장, 거래 공백 상태는 당분간 계속될 것이다.
| |