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보유세 해당 주택 호가 15%이상 낮아질시 즉시 구입을
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버블새븐지역인 서울 강남권의 주택구입시 전세 놓고 내집마련이란 사실상 불가능한 상태다.매가대비 임대가가 60-80%는 되어야하지만 강남권 주택은 대체로 매가대비 임대가가 30%에도 미치지 못한 것은 환란이 지나는 2000년대 초 부터였다.특히 재건축 아파트 값은 매가대지 임대가가 20%에도 미치지 못하고 있으며,이는 전국적인 현상이라 할수 있다.버블새븐 지역은 주기적으로 상승과 하락을 되풀이하고 있으며,상승한 부동산값은 하락하여도 곧 상승 기류를 탓던게 강남권 부동산 시장의 특색이다.이로인해 버블새븐지역의 집값이
2006년 11월 15일이후 많게는 3억에서 적게는 5천만원 정도 호가가 낮아졌다.부동산 규제책과 반값 아파트 등 주택법,보유세 후폭풍, 버블세븐이라는 단어가 집값 하락세을 부추긴 것이다.
공시가격이 올라서 보유세가 크게 늘어나 버블세븐 지역을 중심으로 주택가격 하락세가 더 두드러지고 있다.
서울 대치동의 30평형 아파트는 호가을 낮게 내 놓았지만 매도가 되지 않아 매도호가가 1억 원이나 떨어진 급매물이지만, 매수자들은 여전히 시큰둥해 이 가격에서 다시 15%정도인 1억이상 빠져야 시장에 뛰어들겠다는 게 구입하려는 사람들의 생리다.반값 아파트나,분양가 인하,보유세로 따지면 호가가 15%이상 더 낮아져야 하지만 정권만 바뀌면 반드시 종부세가 주택은 9억으로,토지는 5억으로 높아질 가능성이 100%로 호가 낮을시 여유만 있다면 구입하여도 손해볼게 없으며,은행금리 몇배의 투자성이 있다고 여긴다.
현제 호가로 10%정도 하락은 정상가이며,여기서 20%내외 하락해야 호가가 낮은 매물이란것은 천하가 다 아는 사실이니 갖은자들이 그걸 모를리 없다.거래을 위한 급매물이라 하지 분명한 것은 급매물이 아닌 정상가 이상의 매물이란게 정답이다.대한민국 공동주택 70%이상 지역서 70%이상 매물,30%이상 고평가 되었다는 것을 모르는 사람은 없으며,부동산태평양은 항상 강조한 사항이며,귀가 따갑도록 들은 이야기다.버블세븐 지역 중 서울 목동 27평대 후반 아파트는 호가가 5천만원 빠졌으나 1억정도 빠져야 호가가 낮아진 매물이란 것은 30%정도의 거품이 있기 때문이다.아파트만이 아니라 토지도 70%이상 지역서 70%이상 매물이 30-300%정도 호가가 높은 매물로 토지는 시장 가격이 일정하지 않아 시장가의 몇배의 거품이 수두룩하다.공시지가 5천원이 몇십만원 부동산은 토지서는 흔하다.물론 토지의 공시지가는 도시 이외는 대체로 엉터리인 경우가 흔하며,공시지가의 10배 이상의 매물이 상당하다.
공시지가 발표로 버블세븐 지역은 아파트값이 하락했다. 공시지가 인상으로 보유세 증가,재산세 증가,대출이자 증가와 양도세,주택법통과 임박 등이 겹치면서 고가 아파트가 몰려있는 버블세븐 지역이 하락세를 보일 수 밖에 없는 구조였으나 6억에서 9억미만의 공동주택 시대가 현정권 이후 반드시 호경기 맞을 가능성이 높으며,특히 5-8억 정도의 매물이 가장 투자성 있는 매물로 등장할 시대 도래 할 것이다,거래시장과 마찬가지로 경매시장에서도 보유세 대상 고가 아파트 호가가 낮아지고 있다.주택 보유자들은 실제로 보유세 부담이 피부로 느껴지고 있다 보니 경매 시장의 가수요라든지 투자자들은 많이 빠진 상태다.
전세 시장에서도 소형 평형만 강세를 이어가는 쏠림 현상이 계속되고 있는 것은 거래시장의 침체로 호가가 더 낮아질때 까지 구입을 꺼리고 있으며반값 아파트와 택지개발지구의 분양가 인하가 결정적 요인으로 당분간 청약이나 호가가 낮아질때까지 기다리겠다는 것이 수요자의 입자인 것이다.
또한 재건축 아파트는 용적율과 개발부담금에 의해 출렁이고 있다. 대책이 발표되거나 규제가 완화될 기미을 보이거나 투기세력이 거동만 한다면 급락했다가 어느 순간 갑자기 급매물이 소화되면서 호가가 반등하는 현상이 반복되었으나 현제는 호가가 낮아지기만을 기다리거나 규제가 풀리기만을 기다리고 있다.강남권은 수천만원 이상씩 올랐다 내렸다 하는게 부동산 대책이 나올때 마다다.아니 억억소리 들리는 강남권 시장이라 하여야 정답일 것이다.강남권과 분당.용인은 판교 효과 톡톡히 본 2003년부터 2006년 사이로 보아야 할 것이다.이런 현상이 오래가지 않으며,약보합은 상승시 억억 소리난다는 것이다.이럴때가 구입 시기로 보아야 할 것이며,구입후 대부분이 수천만원 하락하면 매집매석 하겠다는 것이며,정부의 강남권 대책 발표전 이미 그런 현상이 일어났었다.전 가격 회복세가 곳곳에서 나타나기 시작하면 억억 소리가 난다는 것이다.이게 지역특성상 그럴수 밖에 없다.
서울 강남권 지역이 매매가 대비 전세가 비율이 30%에도 못 미쳐 전세를 끼고 집을 매입하는 게 불가능하다 하나 갖은자들과 고위직들은 하락시 구입하고 상승하면 더 상승할거라 매도하지 않는게 강남권 부동산의 현주소다. 송파구는 매가대지 전세가가 28%정도로 매매값이 평당 2600만원정도인데 비해 전셋값은 700만원에도 미치지 못해 전셋값이 매매가의 30%도 아니된다. 강남구가 매매값 평당 3500만원, 전셋값 평당 970만원으로 매매가 대비 전세가 비율이 두번째로 낮은 27%대였고, 강동구28%, 서초구30% 등이 그 뒤를 이어 강남권 주요 지역은 30%에도 못 미쳤다.매매가 대비 전세가 비율은 매매가에서 전세가가 차지하는 비율로, 이 비율이 높아야 전세를 끼고 매입할 경우 자기 자본이 적게 든다.
강북지역은 전반적으로 매매가 대비 전세 비율이 상대적으로 높아 서대문구는 매매가 평당 980만원, 전셋값이 평당 550만원,은평구53%, 종로구52%, 중랑구52%, 노원구50% 등도 그 비율이 50%선으로 전세끼고 주택을 사두기 좋은 지역으로 꼽혔다.서울지역 매매가 대비 전세가 비율은 2006년 말에 2001년 이후 최저치를 기록했으나 2007년 높아지고 있다.이는 2006년 11.15대책이후 거래가 중단된 상태로 호가가 낮아지고 있기 때문이다. 2001년에는 전세가 비율이 59%육박했으나 집값이 꾸준히 오르면서 2002년 53%, 2003년 46%, 2004년 44%, 2005년 41%, 2006년 35%로 5년 연속 감소했다.
심리적 저지선 역할을 하는 호가 변동을 살펴보면 대략 10억원 미만은 1억원이 마지노선 역할을 하나 10억원이 넘을시 2억원,20억원이 넘을시는 3억원이 마지노선으로 오르내림을 반복하고 있다.이런 현상이 시간적,공간적,지역적으로 일어났다.재건축 대책 발표 직후 강남 재건축 단지의 호가 하락 폭도 최대 1억원가량이었으며,10억이하,20억이하,20억 이상으로 억억 소리가 들린느 것이다.이런 시세가 3년간의 세월속에 상승과 하락세을 넘나들고 있으며,재건축 아파트들이 서울 및 수도권서 100%정도는 복귀한 상태다.가격 수준에 관계없이 1-3억원의 낙폭은 심리적으로 이만하면 충분히 떨어졌다는 느낌을 주는 것 같다.그때 잽싸게 먹이 사슬 얽메이듯 채가는 족속들이 줄비하다.반드시 이들 지역은 상승한다는 것이며,호가 하락은 호가 상승으로 이어진다,허나 주택보급율이 112%가 가까워지는 2012년 전후부터는 이런 현상이 나타나지 않을 것으로 보이며,많게는 /13로 줄어들 것으로 부동산태평양 경제전략연구소는 예측 분석해 본다.
강남권이든,수도권이든,지방이든 재건축 아파트가 상승한,투자자든 거주자든 그들의 맘에 들 정도의 상승은 80년대 지은 아파트가 아닌 90년도 중반이후 지은 고층 아파트들이 재건축을 할 시점인 앞으로 10년 이후는 용적율 500%이상,20년후는 1천포인트 이상의 용적율로 상당한 투자효과을 볼수 있을 것으로 예견된다.현제는 200%내외로 재건축이냐,리모델링이냐의 갈림길에서 추진하는 재건축 아파트들의 �볕은 10년이후는 확실한 투자상품,가만히 두어도 만족할만한 수익이 날 부동산 상품이 될것으로 미리 짐작해 본다.
부동산은 하락시 영구히 하락세을 유지하지도 않는다.상승도 영원한 상승은 없으나 값 상승만은 나타니고 있었으며,나타날 것이다.부동산 투자시는 재료가 있는 부동산을 찾아야 한다.요즘 가장 많이 떠돌아 다니는 단어는 재건축 아파트 상승과 재건축의 "재건축"이다.미분양 아파트 소화와 같이 7만가구가 넘는 미분양 아파트에서,미분양 아파트 헐값 분양의 "미분양"이라는 단어다.또한 골프장과 관광지 개발이라는 단어가 중부권부터 서남해안까지 연결된 개발과 제주의 국제자유도시다.모두 관광을 두고 하는 단어다.또한 앞으로는 고속도로 및 지방도 확장이나 신설이라는 단어가 주류을 이룰 예정이다.
이와같이 부동산 용어는 대부분 같지만 매년,또는 매월 과거의 용어가 튀어나와 부동산 시장을 리드한다.우리는 버블이든,모기지든,주5일이든 시대에 맞는 단어로 투자 포인트로 정해 장단점으로 자기것으로 소화하는 지혜가 필요하며,그걸 어느정도 자신의 투자자금이나 투자능력으로 맞추느냐에 따라 10억벌려 크릭한다,백억벌려 크릭한다,천억벌려 크릭한다 정도의 재테크가 보이게 된다.그 이상의 수익 창출은 더 많은 연구와 지혜 및 기회의 포착이 중요시 될 것이다.단순히 실버타운에 들어갈 만치의 10억벌기 위한 투자나 투자의 이용이라면 기초지식만 읽혀도 될 것이다
2007년 대선을 앞두고 언젠가는 재건축이 되지 않겠느냐는 기대감이 가격 강세를 이끌 수 있다. 2007년도 약보합세를 탈 것으로 전망하고 있다. 강남권의 아파트들은 호가가 낮아지면 계약자가 나타나며 매도 호가를 지속적으로 높이는 분위기다. 강남 재건축 단지 아파트들은 2000년대 들어 지금까지 결과적으로 상승세를 탔다.하나의 목표가 설정되면 후일 그 목표의 달성치을 그래프로 그려 반성과 평가 분석이 뒤따라야 할 것이다.
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