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임대차 주의점과 임대인 임차인이 알아야 할 상식
이사철에는 전세 물건도 귀하다. 전세 계약이 만료돼 새로운 전셋집을 찾으려 해도 물건이 없어 기존 임대인과 재계약을 하는 경우 기존 계약 내용에 변동이 있는지 여부를 꼼꼼히 따질 필요가 있다. 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성돼 등기부등본만 꼼꼼히 살펴도 안전한 전·월세 구하기가 가능하다. 등기부등본 첫장에 자리잡고 있는 표제부는 전체 건물과 개인이 소유한 건물에 대한 내용을 담고 있다. 즉 전체 건물의 소재지번과 건물 명칭에서부터 건물 내역, 토지 면적 등이 먼저 적혀있고 이중 개인 소유 호수에 대한 내용도 같은 방식으로 기재돼 있다. 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 표시한다. 전ㆍ월세 세입자가 임대차 계약을 맺을 때 바로 갑구에서 실제 임대인과 소유자가 일치하는가를 살펴볼 수 있다. 너무나 당연한 내용이지만 소유자 행세를 한 가짜에 속아 보증금을 사기 당하는 경우가 종종 있다. 세입자가 가장 꼼꼼히 들여다봐야 할 곳은 을구다. 소유자(임대인)가 원룸을 사면서 은행돈을 썼다면 근저당이 설정되고 이러한 경우 을구에 그 내역이 올라온다. 개인이 돈을 빌려준 경우에도 근저당 설정은 가능하다.
전세 재계약을 하는 세입자의 경우 보증금 등 계약 조건 변경 여부에 따라 등기부등본, 전세계약서 등을 살펴야한다. 계약 조건이 변경되지 않은 전세 세입자는 재계약시 계약서를 다시 쓰지 않는 게 좋다. 계약서를 다시 작성하면 최초 계약 당시에 없었던 근저당권 등이 새로 설정될 수 있다. 계약기간 만료 후 같은 조건으로 계약을 갱신했거나, 묵시적 갱신이 됐다면 계약서를 다시 쓸 필요가 없다. 묵시적 갱신이란 집주인이 임대차 기간 만료 1~6개월 전까지 세입자에게 계약 만료나 보증금, 계약기간 등 계약 조건의 변경을 통보하지 않으면 이전 임대차 조건과 동일하게 다시 임대차한 것으로 간주해 이렇게 묵시적으로 계약이 갱신된 경우 임대차 기간은 보통 2년으로 보기 때문에 이 기간 동안 집주인은 계약해지나 전세금 인상을 요구할 수 없다. 반면에 임차인은 묵시적 갱신이 된 후에는 언제라도 계약 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 계약이 해지된 것으로 볼 수 있어 전세금 반환을 요구할 수 있다. 전세 보증금 외 다른 계약조건이 변경된 경우에는 기존 계약서에 변경된 내용을 적고 임대인과 임차인이 확인도장을 찍어야 한다.
전세 보증금이 인상된 경우에는 기존 확정일자의 효력이 미치지 않으므로 인상분에 대한 별도 계약서를 작성, 이에 대해 다시 확정일자를 받아야 한다. 원래의 임대차 계약서를 파기하거나, 새로운 전세 보증금에 대한 임대차 계약을 작성하지 않도록 주의해야 한다. 주민등록이 유지되고 있다면 계약이 갱신됐더라도 기존 확정일자는 그대로 유지되므로 기존 계약서는 반드시 보관해야한다. 새로 체결하는 계약서에 기존 임대차 계약은 유효하다는 내용을 분명히 해야 한다. 또 보증금이 인상돼 재계약을 할 때는 반드시 새로운 등기부등본을 떼봐야 한다. 처음 계약 시점과 재계약 시점 사이에 근저당권이 설정돼 있는 지 확인이 필요하다
1;주택 임대차의 기간은 약정으로 당사자가 정하게 되어있다.
2;약정이 없을시는 임대인은 6개월에서 1개월 사이에 해지 통고을 할수 잇으며
3;임차인은 1개월 이상을 주어 해지 통고가 가능하다.그러므로 임대인이 할시는 6개월 정도을,임차인이 할시는 6개월 정도의 시간적 여유을 원한다.
그러나 주택 임대차 보호법 존속기간의 특별법은
1;주택임대차 보호법은 임대인과 임차인 스스로 정할수 있으며
2;그러나 2년 미만의 주택임대차 기간은 2년으로 한다,라고 되어있다.
계약 갱신 기간이 지난뒤
1;임대인이 6-1월 사이 임차인에 통보가 없을시는 자동으로 임차한 것으로 보며
2;이 경우도 임대차 기간이 정함이 없는 경우로 보며(법6조1항)
3;이때는 세입자의 의사에 따라 2년으로 한다,이다.
4;그러나 차임료을 2개월 이상 밀렸거나 건물의 파손이나 주택을 타 목적으로 사용시는
5;임대인은 임대기간을 단축해 임차인을 내 보낼수 있다.
이사만 할려면 궁금한게 많은 임대차 보호법이다. 전월셋집을 구하는 세입자들은 비수요기때 집을 구하는 방법이 가장 현명하다.좋은 집을 저렴하게 구할수 있다.기존의 임대인이 바뀌어도 기존 전세계약을 그대로 승계하지만 전셋값이 주변과 크게 차이 나면 집주인이 보증금의 5% 안에서 올려 달라고 요구할 수 있으며,매년 5%인상은 가능하다.임차인은 만기시 집의 임대보증금 반환받아 이사할수 있다. 또한 계약기간이 끝난 뒤에도 임대차에서 임대인과 임차인이 묵시적으로 임대가 연장될시 임대인은 계약 종료 6개월-1년 전까지 아무런 통보도 하지 않으면 자동으로 2년간 계약이 연장된 것으로 본다.
임대차 계약기간이 종료되면 집주인은 보증금을 반드시 돌려줘야 할 의무가 있으나 대체로 임대가 다시 나가야 임대인이 보증금 반환을 해주는 경우가 많으나 반환을 미룰 경우 보증금 반환청구소송을 제기하고 확정판결을 받아, 경매를 신청해 보증금을 회수해야 하지만 소송은 6개월 정도의 기간이 걸리고 경매 또한 6개월 이상 걸려 가능한 대화로 해결함이 좋다.
임대차 기간중에 임대차를 해지할려면 임대인과 임차인의 합의가 필요하다. 임차인 개인 사정만으로는 법적으로 계약을 해지할 수 없어 임대인에게 개인 사정을 설명하고 계약을 종료하거나 다른 세입자가 구해질 경우 보증금을 받는다는 조건으로 집주인과 합의하면 계약을 해지할 수 있다.또한 보증금을 다 받지 못한 상태에서 세입자가 주민등록을 옮길 경우 대항력을 상실해 경매를 해도 보증금을 받지 못할 수 있으니 이사하기 전에 내용증명우편으로 임대차계약 해지 통고를 하고, 관할법원에 임차권등기명령신청을 해 임차권등기명령을 받아 등기를 한 후에 주민등록을 옮기면 좋다.
등기부등본으로 금전적 하자여부를 파악했다면 세입자(임차인) 입장에서 전ㆍ월세 보증금을 안전하게 지키기 위해서 필수적으로 알아둬야 할 것이 우선변제와 최우선변제로 우선변제는 민법상 채권에 속하는 전ㆍ월세 보증금을 다른 물권(저당권ㆍ점유권ㆍ소유권ㆍ지상권ㆍ지역권ㆍ전세 권ㆍ유치권)에 우선해서 보장해주겠다는 뜻이다.즉 세입자가 전ㆍ월세 계약이후 전입신고(점유)를 하고 관할 동사무소나 등기소에서 확정일자을 받아두면 우선변제요건이 성립된다. 후순위 저당권 등 물권에 의해 재산 침해를 받지 않도록 하겠다는 취지지만 이 세가지 중 단 한가지만 빠져도 우선변제 요건은 성립되지 않는다.만약 중간에 전세 보증금이 증액되면 증액계약서에 다시 별도로 확정일자를 받아둬야한다. 선순위 저당권이 설정돼 있을때 우선변제요건을 갖췄다고해서 모두 안전한 것은 아니다. 보이지 않는 위험을 피해 안전하게 보증금을 회수하려면 저당권 금액과 세입자 보증금을 합쳐 통상 시세의 70%를 넘지 않아야한다.
소액 보증금의 경우 최우선변제에 대해 알아두면 유용하다. 최우선변제란 주택임대차보호법에 따라 주택임차인이 계약과 전입신고의 2가지 요건만 갖추면 소액 보증금을 전ㆍ후순위 관계없이 가장 먼저 회수할 수 있는 것을 말한다. 경제적 약자를 배려하기 위한 특별한 규정쯤으로 이해해두면 되지만 그렇다고 보증금 전액을 회수할 수 있는 것은 아니다. 지난 2001년 9월 15일 이후 수도권에서 전ㆍ월세 계약을 체결한 세입자의 보증금이 4000만원 이하라면 40%인 1600만원까지 최우선변제가 가능하다. 부산ㆍ대구ㆍ대전ㆍ광주ㆍ울산 등 인천을 제외한 광역시의 경우 3500만원 이하에서 1400만원(40%)까지 최우선변제된다.
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정한 법률이다. 주택임대차보호법상 임대차 보증금은 1년에 5% 이상 인상하지 못하게 돼 있다. 법 제7조 차임등의 증감청구권과 동법 시행령 제2조 차임등 증액청구의 기준 등에 따르면 증액청구는 약정한 차임(보증금)등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.또한 월차임의 경우도 연 1할4푼(14%)을 넘겨 인상하지 못하도록 하고 있다. 이는 임대인의 무리한 보증금(차임) 인상에 대해 임차인의 피해를 막기 위한 내용이다.임대차 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 보지만 임차인이 2년 미만으로 계약 기간을 정했을 경우 정한 기간을 인정한다. 계약 갱신의 경우 임대인은 임대차기간만료 1개월~6개월 사이에 임차인에게 갱신의사를 통지하고 조건 변경 등을 협의해야한다. 다만 갱신 의사 통지를 하지 않은 경우 만료전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다. 임차인이 임대차계약만료 이전 1개월 전까지 통지하지 않은 경우도 마찬가지다.
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