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기반시설부담금 산출방식과 문제점
기반시설비는 공원, 경관, 완충녹지 등 공공 용지와 진입도로 및 도로확장 등 시설공사에 조성되는 비용으로 지자체에서는 수혜자 부담원칙에 따라 민간사업자에게 전액 부담시키고 있다. 고분양가 요인이 기부채납 등으로 인한 과도한 기반시설부담에 있는 만큼 이를 개선, 분양가를 낮춰야 한다.기반시설부담금 부과를 둘러싼 논란은 지난해 래미안 동천과 상현힐스테이트 등에 이어 2번째다.
기반시설부담금은 연면적에 기반시설비용을 곱해 산출한다. 이때 기반시설비용은 표준시설비용과 용지비용을 합한 값을 사용한다.표준시설비용은 ㎡당 5만8000원이고, 용지비용은 시군구 평균 공시지가에 용지환산계수와 건물별 유발계수를 곱해서 구한다.연면적은 60.5평(200㎡) 초과분만 적용한다. 100평짜리 주택이라면 39.5평에 대해서만 부과하는 것이다. 재건축은 증축분에 대해서만 부과한다. 부담률은 20%가 적용되는데 지자체에서 25% 수준에서 조정할 수 있다. 이에 따라 지자체별로 15-25%가 적용된다.사업자가 기반시설을 자체적으로 설치할 경우 그만큼은 부담금에서 공제해 준다. 재건축 재개발의 경우 지자체에 도로를 제공하면 해당액만큼 공제 받을 수 있다.https://www.realer.co.kr/부동산태평양
■기반시설부담금 산출방법 (예)연면적 300㎡ 다가구주택, ㎡당 시군구 공시지가 200만원
기반시설부담금 = [표준시설비용(㎡당 5만8000원)+용지비용[0.3(주거지역)×1.0(주택)×200만원(시군구 공시지가 평균)]×연면적(100㎡)×부담률(20%, 15-25%) ☞산출액 = 65만8000원×100×0.2=1316만원
◆표준시설비용 : 전국 57개 택지지구를 대상으로 한 기반시설 표준시설비용 산출결과 ㎡당 5만8000원으로 산출한다
◆용지비용 : 지역별 환산계수, 건축물별 유발계수에 시군구 개별공시지가 평균을 적용한다.
◆지역별 환산계수 : 건축연면적당 40%의 기반시설면적이 필요함. 이에 따라 기반시설이 미비한 녹지 및 비도시지역은 0.4(40%)를 적용하고, 주거 0.3, 공업 0.2, 상업 0.1을 적용함. 상업지역은 30%는 확보되어 있고 10%만 확보하면 된다.
◆건축물별 유발계수 : 건축물의 용도에 따라 기반시설 유발정도가 다름. 이에 따라 단독주택은 1.0, 제1종 근생시설 1.9, 제2종 근생시설 2.4, 업무시설 1.0, 숙박시설 1.4를 적용한다.
◆땅값 : 정상적인 개발행위가 제한되는 필지를 제외한 시군구별 평균 공시지가를 사용한다
◆연면적 : 200㎡ 초과분만 적용한.
◆부담률 : 부담금의 20%로 하되 지자체장이 25%범위 내에서 조정할 수 있음. 결국 15-25%사이에서 결정됨.
◆공제액 : 부담금에서 납부의무자가 직접 설치한 기반시설 설치비용을 공제해 준다
고분양가 논란으로 분양승인이 지연되고 있는 경기 용인에서 지자체와 민간건설기업간 6000억원이 넘는 기반시설부담금 부과를 둘러싼 공방이 또다시 재연되고 있다. 용인시는 고분양가를 이유로 분양승인 불허방침을 내린 성복·신봉지구에 대해 적정 분양가를 3.3㎡당 1500만원 이하로 맞출 것을 민간 시행사들에게 제시했으나 민간업체들은 이 같은 가격에 맞추려면 기부채납과 기반시설부담비용 부담을 줄여야 한하다며 맞서고 있다. DSD부림, 일레븐건설, 풍산, 군인공제회 등 시행사들이 조성하는 성복지구의 경우 66만㎡ 규모의 전체 사업부지 가운데 38%가 기부채납 부지다. 이들이 공동부담해야할 기반시설부담금액만 6100억원에 달한다. 1가구당 137만원을 기반시설부담금으로 내는 것이다.
현행 기반시설부담금법 시행령에 따르면 건물이 들어설 지역과 시설물 종류에 따라 다소 차이가 있지만, 기부채납과 무상양도 범위는 총 사업비의 5% 선으로 규정하고 있다. 성복지구의 경우 총사업비의 11%가 넘게 기반시설부담비용으로 들어간다. 신봉지구는 민간도시개발구역으로 기부채납 비율이 더욱 높다. 동일토건 등이 시행하는 2,3,4블록의 경우 전체 사업부지는 약 20만㎡이지만 기부채납부지가 11만5000㎡으로 기부채납부지 비중이 60%에 가깝다. 기부채납부지의 비중도 통상 30%를 넘지 못하도록 유도하고 있지만 용인시는 이를 훨씬 초과해 민간 사업자들에게 부담토록하고 있다. 기반시설금액도 사업승인과정에서 늘어나는 경우가 흔해 분양가 상승요인이 되고 있는 게 사실이며 30% 이내에서만 맞춰도 분양가를 크게 낮출 수 있다. 정부의 시행안이 확정되기 전 까지는 형평성과 예산문제가 있기 때문에 성복·신봉지구에는 해당되지 않는다. 용인시가 고분양가 승인을 잇따라 내 준 상태에서 기반시설부담금 문제도 쟁점화되자 내심 당혹스러워 하는 눈치여서 3.3㎡당 1500만원 이하를 고집할 수 있을 지다.
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